590. De qué hablamos cuando hablamos de urbanismo

Una aclaración previa. Para mí hay dos clases de urbanismo, que podemos llamar Urb-A y Urb-B. Yo entré en el Ayuntamiento en octubre de 1982. Tuve la ocasión de vivir brevemente algo menos de un año de Urb-A. Justo hasta las siguientes elecciones locales, de mayo de 1983. En esas elecciones, ganó por última vez el profesor Tierno Galván, quien tuvo a bien nombrar Concejal de Urbanismo a Jesús Espelosín. En ese momento la ciudad pasó a regularse por lo que he llamado Urb-B. Porque, ustedes disculpen, pero, para mí que soy muy bruto, no hay ninguna diferencia entre el urbanismo que perpetró durante 6 años el ínclito señor Espelosín, el de los 2 años de gobierno de Rodríguez Sahagún, y el de los siguientes 24 del PP. Ahora sí que han cambiado las cosas. Desde la llegada al poder de la señora Carmena, hemos rescatado el Urb-A, motivo por el cual yo me he decantado por reengancharme, cambiando mi firme decisión anterior de jubilarme en cuanto pudiera, porque ya no soportaba más el Urb-B.

El Urb-A es un urbanismo que defiende el interés colectivo, que parte de los deseos y necesidades de los ciudadanos, como objetivo básico. Es un urbanismo participativo y muy complejo, porque no es fácil conciliar los distintos intereses. Y requiere mucho trabajo. Yo tuve la fortuna de conocer un poquito ese urbanismo, en el que sobresalían nombres como Mangada, Leira, Jesús Gago y muchos otros. Todos ellos han vuelto a recobrar protagonismo en este último año y medio, con la lógica excepción de Eduardo Leira, que se mantiene en un prudente segundo plano, por su condición de marido de la alcaldesa. Tal vez esto les parezca exagerado, maniqueo o esquemático, pero he sufrido ese Urb-B nada menos que 32 años, de los cerca de 35 que llevo en el Ayuntamiento y, créanme, sé de lo que hablo.

A comienzos de 1992, me sumé al equipo de redacción del nuevo plan general y después me las arreglé para sobrevivir en tareas de gestión, difusión, comunicación, etc. Es decir, que desde 1992 he perdido todo contacto directo con el gremio de los promotores privados, contra los que me estuve peleando los 10 primeros años de mi trayectoria municipal, en todo momento con la sensación de estar en una especie de trinchera, defendiendo posiciones derivadas de la legalidad y con la presencia siempre incómoda y sospechosa de elementos infiltrados en las filas propias. Todo lo que voy a contarles a continuación se refiere, pues, a esos diez años 1982-1992, creo que ya ha pasado tiempo suficiente como para que empiece a largar, y en ese sentido han de tomarse las líneas que escribo abajo, que no van más allá de un ejemplo teórico imaginario, muy simplificado, pero que creo que describe bien esa larga noche de 32 años de urbanismo que no merece ni ser así llamado. Ese Urb-B es más o menos, como sigue.

El Ayuntamiento revisa de vez en cuando su Plan General. Se parte de una ciudad existente (suelo urbano) y unos alrededores vacíos (suelo rural). Una parte esencial del trabajo de redacción, consiste en elegir unos sectores del suelo rural, para declararlos urbanizables. Esto lo hacemos los urbanistas utilizando la sabiduría adquirida en la escuela de arquitectura y subsiguientes másters, más un estudio detallado del terreno: por dónde van las vaguadas, las pendientes, los diferentes elementos naturales. Centrémonos ahora en uno cualquiera de esos nuevos polígonos proyectados. El urbanista traza una raya delimitando ese polígono, antes rural, ahora urbanizable, y le asigna unas condiciones de desarrollo: viario, zonas verdes, equipamientos, edificabilidad, cesiones. La propuesta ha de incluir una justificación, pero eso se hace a posteriori y las razones suelen sobrar: es bueno que haya suelo calificado, que la construcción tenga vidilla, que se generen puestos de trabajo, etc.

El Plan General se somete a una larga tramitación (unos cinco años) y los que lo han redactado suelen pasar a tareas de control de su aplicación y desarrollo. A ti, Juan Urbanista, que has pintado la raya que delimita el sector X, te dan un despacho en donde distribuyes tus libros y te ocupas de diversas tareas accesorias de edición del Plan, estudio de recursos interpuestos y finalización del gran trabajo que has hecho en los cinco años anteriores. No tarda mucho en llegar la primera visita. Te piden cita unos señores a los que no conoces, que se identifican como los propietarios del sector. Suelen venir acompañados por un arquitecto que (¡oh casualidad!) te conoce, o tiene amigos comunes contigo, por lo que te entra bromeando: ¿te acuerdas de Fulanito? ¡Mira que era negado con el dibujo!, cosas por el estilo. En tu ingenuidad, preguntas si esa delegación representa a TODOS los propietarios del sector. Respuesta con evasivas: bueno, no al cien por cien, quedan unos cuantos recalcitrantes, pero van a durar dos días, no serán un problema.

Esta es la primera sorpresa. Resulta que esa línea inocente que tú has trazado, convencido de que lo hacías libremente, encierra unos terrenos cuyos propietarios no son cuatro pastores con boina, gayato y unas cuantas borregas. No. Con la excepción de esos recalcitrantes a los que se les comprará su parcela y, en caso extremo, se les llevará a juicio, los propietarios son las grandes inmobiliarias que se han posicionado hace tiempo, comprando suelo por donde era previsible que la ciudad creciera. Esos peces gordos forman una Asociación de Propietarios que, por Ley, puede hasta pedir que el Ayuntamiento expropie a los Últimos de Filipinas, para  completar el lote. El caso es que, a partir de ahí, ese grupo de interlocutores de la propiedad se convierte en visitante asiduo de tu despacho, siempre educados, siempre pacientes, riéndote los chistes y hablándote de rock si saben que te gusta el rock, o de ópera si corresponde.

Es una larga negociación, en la que puede o no haber acuerdo de primeras (ellos siempre intentan estirar las condiciones y tú tratas de evitarlo). Si no hay acuerdo, entonces le piden audiencia a tu jefe. Se monta una reunión de alto nivel y aquí viene la segunda sorpresa. Porque resulta que descubres que tu jefe está del otro lado. Apoya a tus contrincantes. Y tú acabas solo, convertido en el malo de la película, en un tipo que por puro esnobismo de arquitecto se empeña en joderles el negocio a unos señores que lo único que buscan es que la sociedad prospere y se beneficie de su empeño. Yo he sufrido incontables reuniones como esa, de las que salía con una sensación muy desagradable. Pero, de manera forzada o de buen grado, al final se llega a un acuerdo y eso se plasma en un Avance de Plan Parcial. Los privados elaboran el documento, tú lo tramitas, le pones los sellos y lo elevas al Pleno, que lo aprueba. Y todos decimos: –¡Qué bien, ya hemos dado el primer paso, ya tenemos el Avance! Los representantes de la Asociación de Propietarios lo celebran contigo, a lo mejor te regalan unas botellas de vino o te invitan a comer y todos tan contentos.

Entonces, a los pocos días, vienen a verte unos sujetos totalmente distintos, con un arquitecto diferente, o un abogado que les asesora, y que se identifican otra vez como los interlocutores de la propiedad. Y tú preguntas atónito: –¡Coño!, pero ¿dónde están los otros? Si ya nos habíamos hecho amigos… Respuestas evasivas: no, no, esos señores ya no pintan nada, ahora somos nosotros los que cortamos el bacalao, las cosas cambian, estamos en un mundo dinámico y todo evoluciona. Estos nuevos representantes de la propiedad, inician otra negociación, larga y costosa como la anterior, que culminará, digamos, en la Constitución de la Junta de Compensación. Después aparecerán unos terceros, que pelearán hasta conseguir la Aprobación Inicial del Plan Parcial. Y unos cuartos que redactarán las Bases y Estatutos de la Junta. Y unos quintos que conseguirán la Aprobación Provisional. Y unos sextos que harán el Proyecto de Urbanización. Y sólo entonces llegan los constructores de cada edificio a pedir la correspondiente licencia.

Supongo que lo van pillando. Cada uno de esos cambios de interlocutor, supone una venta de derechos consolidados. Así que, cuando se empiezan a construir los edificios, detrás ha quedado una larga cohorte de sucesivos intermediarios que han hecho pingües beneficios (también hay que reconocer que se lo han currado). Un procedimiento kafkiano que, aparte de lograr que se forren unas cuantas empresas intermedias, encarece el producto final de forma muy notable. Por lo que mi experiencia me dice, desde que tú, Juan Urbanista, trazas una raya inocente imaginando un nuevo barrio de crecimiento de la ciudad, hasta que ya está allí la gente ocupando las viviendas y regando sus plantitas, no pasan menos de 12 años. Y eso en caso de que no surjan problemas sobrevenidos que dilaten aún más el proceso. Una barbaridad, que no sucede en los países europeos más adelantados (en Portugal, me dicen, la cosa es aun más lenta). Y aquí está el meollo de por qué el producto inmobiliario final es tan caro.

Hubo un señor llamado José María García Bellido, ya fallecido, que estudió este tema y publicó numerosos artículos y libros al respecto. Pero era casi una voz en el desierto. Porque hay muchos intereses creados, alrededor del invento. Hay mucha gente viviendo de ello, al fin y al cabo, una forma de ganarse la vida como otra cualquiera (qué decir de los notarios o los registradores). Y, por cierto, cuando sobreviene una crisis como la actual, esto es como el juego de irse pasando un cubito de hielo: al que se le termina de derretir, está jodido. Si Pedro Promotor compra un producto de la cadena y no se lo puede vender al siguiente, porque nadie lo quiere ya, pues el pobre Pedro Promotor se va a la quiebra. ¿Cuántas pequeñas empresas se fueron al carajo después de 2007? 

A lo mejor las cosas han cambiado desde 1992, pero me temo que en esencia siguen igual. Y se podrían poner ejemplos similares de áreas interiores de la ciudad que se planifican para su renovación. El Ayuntamiento establece las condiciones de desarrollo y los privados vienen siempre a pedir más, porque en ese diferencial está el margen de beneficio. Cuando el Ayuntamiento de Madrid estaba en manos de políticos cómplices de ese sistema diabólico, el promotor ya contaba con obtener ese margen ilegal añadido, que finalmente iba a poder rebañar. Y eso es lo que explica también el caso del chino Wanda y el edificio España. El chino (que, como todos sus compatriotas, no tiene un pelo de tonto), se informó de lo que podía hacer con el rascacielos. Le dijeron que no se podía demoler según la ley, pero que, presionando adecuadamente a los políticos locales, se conseguiría superar la norma, demoler el rascacielos y hacer otro edificio nuevo, un proceso que resulta bastante más barato.

El chino lo adquirió en esas condiciones. Y en eso llegó Carmena (se acabó la diversión, etc.). Cuando le dijeron al chino que no podía demoler, presionó de todas las maneras imaginables, pero no logró que el equipo municipal se moviera ni un milímetro: la ley decía lo que decía. Entonces lo puso a venta y se lo compró un señor llamado Trinitario Casanova, que ha estudiado sus opciones en el nuevo marco de cumplimiento estricto de lo planificado y ha llegado a la conclusión de que aún le queda un margen de negocio suficiente. Y colorín colorado, eso...

P.D. si yo llamara al personaje de una novela Trinitario Casanova, sería saludado como un maestro del realismo mágico.