865. El Calderón II

Hablamos el otro día de la historia de este coliseo moderno. Hoy voy a tratar de resumirles el largo proceso por el que se ha llegado a su derribo en curso, un proceso muy instructivo acerca de cómo funciona la promoción inmobiliaria. La primera vez que viajé a Nueva York, a comienzos de los 80 me llamó la atención la cantidad de obras gigantescas que había por todas partes. No me refiero a obras en la vía pública, sino al interior de las manzanas cuadradas de Manhattan. Enormes rascacielos estaban siendo demolidos sin ningún empacho o escrúpulo, mientras otros igualmente altos eran erigidos al mismo tiempo. Me costó entender el por qué de este afán de demolición/construcción continuada, que es clave para entender esta historia.

Las grandes empresas inmobiliarias tienen ojeadores que están continuamente estudiando las condiciones urbanísticas de todos y cada uno de los solares de la ciudad calificados como suelo urbano, en busca de oportunidades de negocio. Y hay manzanas o parcelas con posibilidades potenciales de construir algo más lucrativo que lo que hay edificado, con el beneficio suficiente como para pagar la demolición (el chocolate del loro) y los gastos complementarios. Sucede a menudo en edificios que albergan instituciones u organismos construidos en zonas antes más excéntricas, que por el avance de la ciudad se han visto englobadas en las áreas centrales lo que ha elevado su valor inmobiliario, en lo que se conoce como la renta de posición.

Un ejemplo claro son los colegios. Por ejemplo, el Colegio Alemán de Madrid, que siempre estuvo en la zona de Concha Espina. En algún momento, alguien le sopla a la dirección del centro que pueden irse a la periferia y vender el solar del antiguo colegio, en el que a la larga se podrán construir viviendas, con el consiguiente negocio mollar. Negocio con el que financiarse la construcción de un colegio nuevo, más moderno y con mejores instalaciones. Lo mismo hicieron los Jesuitas con el colegio que estaba al lado de mi casa en La Coruña, donde ahora hay una manzana de viviendas, y tantos otros que tendrán ustedes en sus recuerdos. Estas operaciones requieren una recalificación urbanística que normalmente se hace en el contexto de una Revisión del Plan General o, en otros casos, aprovechando la existencia de algún político venal y/o estúpido, como la Concejala Zombie que rigió el urbanismo madrileño durante tres años nefastos. Otras veces, si existe un régimen de protección del patrimonio que impide la destrucción del edificio o si el centro no se quiere trasladar por algún motivo, puede hacerse otro tipo de negocio, como construir un aparcamiento para residentes debajo del patio de recreo (El Pilar y otros en Madrid).

El Calderón, del que trata este post, está relacionado con esa dinámica desde su origen. Porque el club se pagó el nuevo estadio con los beneficios generados por las viviendas que se construyeron en el solar del antiguo Metropolitano de Reina Victoria. En los tiempos de Gil y Gil, ya han visto que la óptica inmobiliaria de este señor le llevaba al principio a llenar los bajos del estadio de comercios, bares y restaurantes, línea para la que el propio jefe, con su idea paternal de la empresa (como la de El Padrino) se ocupaba personalmente hasta de telefonear al técnico que debía hacer el informe municipal, para desearle una feliz semana. Por aquellos tiempos, el Real Madrid pegó su vergonzoso pelotazo que desembocó en las Cuatro Torres, que ahora se ven desde cualquier parte de la ciudad, y desde muchos pueblos del entorno. Y Gil empezó a reclamar el mismo trato: yo, como los blancos (nunca mejor dicho).

Sabemos que era cabezota, ingenioso y sin escrúpulos. Así que, dentro de su obsesión por hacer sus propias Cuatro Torres, de pronto asomó milagrosamente el tema de la aluminosis: el estadio tenía aluminosis, le aguardaba un negro destino, el de caerse, incluso con peligro para los usuarios y bla, bla, bla. La aluminosis es una pérdida de resistencia de las viguetas construidas con cemento aluminoso, especialmente en zonas húmedas, y la vecindad del río sugería que el estadio podía sufrirla. Se hicieron estudios y se informó que el edificio tenía aluminosis, pero poca. Y podía subsanarse con unas obras de 2 meses. Estas obras se hicieron en el verano del 92 (ese año no hubo conciertos), sin afectar al calendario deportivo del club. Pero el Tío Gilito había empezado a imaginar los beneficios de que el estadio se viniera abajo y eso ya no se podía parar.

En 2003 llega Gallardón a la alcaldía y sólo un año después se muere el Tío Gilito. Pero sus herederos ya están negociando una actuación conjunta con la cervecera Mahou, cuya antigua fábrica está detrás del estadio. Gallardón tiene en marcha el proyecto M-30/Madrid Río. Y tiene además el sueño de la Olimpiada. Aquí se cruzan, pues, varios intereses. La fábrica de cerveza se había trasladado años atrás a Guadalajara, con gran cabreo de Gallardón, entonces presidente regional, que quería que se quedasen en la Comunidad. Gallardón, en un gesto de soberbia muy suyo, juró y perjuró que nunca dejaría que la antigua fábrica se recalificara (otro ejemplo de la dinámica que hemos explicado arriba). Pero ahora quiere hacer un doble parque continuo a los lados del río, y necesita que el Atleti se vaya de allí. Y que el estadio llamado de la Peineta, al norte, pueda servir para su sueño olímpico. Por último, el club quiere, en primer lugar, no perder dinero, en segundo, que le salga gratis su nuevo y fastuoso estadio, y en tercero, si encima gana algo de dinero, pues miel sobre hojuelas.

Todo esto cristaliza en un convenio a tres bandas, que se firma en 2007. En el solar de la antigua fábrica de Mahou, se edificarán unas 2.000 viviendas. Con la venta de esas viviendas se pagarán las demoliciones de fábrica y estadio, la remodelación de La Peineta, los gastos de traslado del club, y la construcción del trozo de túnel bajo la grada de preferencia, que completaría el gran túnel de la M-30, más el trozo correspondiente de parque sobre el túnel. En esta zona, el parque se ampliaría a toda la parcela del estadio, incluyendo la construcción de un lago. El acuerdo lo firman Mahou, Atlético y Ayuntamiento. Gallardón ve rebajada un poco la factura de su gran obra del río, cargándole uno de sus tramos más caros a una operación inmobiliaria clásica, con unos beneficios que sirven para pagar esa parte de su gran proyecto.

Quiero destacar un matiz. Vemos aquí dos operaciones urbanas complementarias pero radicalmente distintas en sus fundamentos. Madrid Río es financieramente muy sencilla: partimos de unos gastos públicos muy grandes (que endeudarán a la ciudad por años). El resultado de esta inversión no es algo que se venda, no hay un solo edificio en el espacio recobrado para la ciudad cuya venta permita recuperar una parte de la gigantesca inversión. La rentabilidad de este proyecto no es económica, sino social y medioambiental. En la operación Mahou-Calderón, en cambio, el Ayuntamiento no paga nada, todo se financia con los beneficios finales. Podríamos decir, pues, que Madrid Río es una operación íntegramente pública, pagada con recursos municipales, sacados de los impuestos de los ciudadanos. Impuestos que Gallardón subió para ello bastante (recuerden aquello del afán recaudatorio).

Es decir, esta podría ser una operación típica de una óptica de izquierdas, con perdón. La izquierda siempre sube los impuestos para dar más y mejor servicio público. Mientras la derecha los baja, para dejar perder esos servicios públicos y forzar su privatización (a favor de las empresas amigas, por supuesto, pero ese ya es otro tema). No dejen de observar que bajar los impuestos es ahora mismo el leit motiv de Trump, Boris Johnson, Salvini, Le Pene y todos los demás. Y Casado y Ayuso, por supuesto. Mahou-Calderón, por su parte, podría considerarse una operación inmobiliaria clásica, típica de la derecha, en la que todos invierten y ganan, a costa de densificar al máximo la ciudad. Son grandes conceptos básicos, un poco demagógicos, pero bastante certeros. Por eso, lo que dijo Zapatero (bajar los impuestos es de izquierdas) es una de las mayores memeces que he escuchado yo en mis casi 69 años de vida.

La historia de lo que sigue es compleja y tediosa de contar y de escuchar (incluyendo otra gilipollez supina, la de Esperanza limitando la altura de la edificación a cuatro plantas en toda la región, y un juez anulando por eso el Plan Parcial Mahou-Calderón). Pero, en grandes trazas se la voy a simplificar, para que les resulte más divertida. En esta película hay tres actores que han suscrito un convenio y que se disponen a ponerlo en marcha. Pero ni Mahou, ni Atletico ni Ayuntamiento son inmobiliarios. ¿Qué hacen entonces? Pues venderle los derechos a una gran empresa, en este caso FCC, con un margen de beneficio industrial para ellos. Tampoco ninguno de los tres (ahora ya cuatro) actores tiene el dinero líquido necesario para la inversión inicial que ponga en marcha el proceso. Porque, como ustedes, supongo, no ignoran, en este mundo del capitalismo, el dinero lo tienen los bancos. La operación necesita pedir el dinero a la banca. ¿Y qué sucede? Pues que estamos entrando en 2008, la madre de todas las crisis, desde el crash del 29.

Los tres propietarios, más FCC, se dirigen a los bancos a pedirles el dinero. Y los bancos preguntan: ¿y cómo me lo van a pagar ustedes? Pues con lo que saquemos vendiendo las 2.000 viviendas previstas en la parcela de Mahou. Y, en el escenario de crisis en el que nos encontramos, ¿es creíble que se pueda vender ese producto inmobiliario? Pues la respuesta es no. Así que no hay dinero. La operación entra entonces en un larguísimo letargo invernal. Pero la empresa FCC tiene el encargo y no conviene que se dé la impresión de que la cosa está parada. Así que se acomete la demolición de la vieja fábrica, sin prisas, digamos que con unas pequeñas máquinas retroexcavadoras y unos pilones. Esa fábrica podría demolerse en un día con una implosión controlada, pero se hace pasito-a-pasito-suave-suavesito, porque no hay prisa. Luego se limpia el solar, que se deja como una patena.

Pero el valor expectante en venta de las 2.000 viviendas sigue sin remontar lo suficiente y la banca sigue sin soltar la mosca. Empiezan entonces las primeras obras en La Peineta. También a paso de tortuga. Hay un momento en que FCC ya no puede más. La operación se ha retrasado tanto que ya es ruinosa para ellos y anuncian que van a renunciar a sus derechos, a cambio de que les paguen los trabajos hechos. Y aquí aparece la figura del multimillonario mexicano Carlos Slim. Este señor es el propietario mayoritario de FCC y tiene también un gran paquete de acciones del Atlético. Y este señor es quien ve la rentabilidad a largo plazo de tener un estadio como el que hay proyectado (el del sueño olímpico) y se desabrocha la cartera. Adelanta 163 millones de euros de nada, para mantener viva la operación. FCC acepta cobrar ese dinero por acabar las obras del nuevo estadio. Y el club devolverá esa cantidad a Slim con sus nuevas ganancias. Es así como el tema se desbloquea.

También el banco empieza a considerar que ya puede facilitar el crédito necesario y la cosa se vuelve a poner en marcha. Pero resulta que en este largo ínterin, los costes de la operación se han disparado, como suele suceder. Ya no basta con macizar la parcela de Mahou. Es necesario además construir un par de torres de 36 plantas en el espacio inicialmente previsto para el gran parque. En el mundo en que vivimos, estas cosas se hacen con cuidado. Se filtra una imagen a la prensa y se pulsa el recibimiento por la población. Esta es la imagen que publicó El País. Estamos en 2014.

Como se pueden imaginar, los vecinos de la Arganzuela (Sweet home Arganzuela), que ya estaban bastante mosca con la operación, ponen el grito en el cielo e inician todo tipo de movilizaciones. Y en eso llega Carmena al poder y dice: quietos-paraos. Hay que revisar toda la operación, negociar con todas las partes y sacar una propuesta de consenso. Para ello, se aporta una solución técnica muy certera, que es la siguiente. ¿Para qué construir el trozo de túnel que falta? Eso es lo que encarece las cargas un montón. Pero no es imprescindible. La operación puede mantener la M-30 en su actual posición y que sea el parque el que suba hasta la cota del techo de la vía, mediante algún tipo de auditorio al aire libre, o desnivel verde. Eso rebaja la factura y hace innecesaria la construcción de las ominosas dos torres. Las viviendas proyectadas se reducen de 2.000 a 1.300 y los vecinos del entorno aceptan la ordenación a cambio de que les construyan junto a sus barrios una serie de equipamientos que ellos demandan. Abajo unas imágenes de la nueva ordenación aprobada. En la segunda pueden ver cómo el parque se levanta respecto al río.

Este es el modelo de negociación que ha impulsado Carmena en todas las operaciones inmobiliarias heredadas (como la de Chamartín) y por eso podemitas, anticapitalistas y sanchezmátidos la acusan de haberse vendido al capital. Ellos son los que han dividido a los votantes de izquierda, guiados por el de la coleta, desvirtuando el espíritu del 15-M (que para mí representan Errejón y Carmena) y destruyendo el bonito sueño que teníamos algunos de convertir a Madrid en una ciudad puntera a nivel internacional. En cuanto a la operación Mahou-Calderón, pues los trabajos de reconstrucción de La Peineta hasta convertirla en el fastuoso Wanda Metropolitano se aceleraron, para que el equipo pudiera empezar allí la temporada 2017-2018. Algunas fotos de las obras una semana antes de su inauguración, cuando tuve la oportunidad de visitarlas. Un proyecto magnífico de los arquitectos sevillanos Cruz y Ortiz, también conocidos como Los Antonios.

Ahora sólo quedaba demoler el viejo estadio, tan lleno de nuestros recuerdos, y en eso andan. Y esto es todo lo que les puedo contar (si alguien quiere mayores detalles, puede pinchar AQUÍ). Como pueden ustedes deducir de los textos de este blog, los cuatro años de la legislatura anterior fueron muy gratos para mí. Ahora llevo como un mes y pico sin hablar nada al respecto. He dejado de meterme con Ciudadanos y con el nuevo alcalde y tampoco digo ya nada de jubilarme o no, ni cuando. Más de uno de mis seguidores me dice que se siente huérfano de mis confidencias antes tan habituales, que le tengo en ascuas y me pregunta qué está pasando. Así que creo que ya va siendo hora de que rompa aguas. No se pierdan el siguiente post. Como les digo, estos cuatro años fueron sólo un sueño. Just a dream. Just a dream. Tercera vez que les pongo este tema. Sean buenos.